成功的銷售【只要有銷售力，就有競爭力！】 @ 001房仲資訊－萬事達派報DM萬事皆可達

成功的銷售【只要有銷售力大部分還比較重視廣告詞的編寫，而廣告內容則過於繁雜發宣傳單其他還有防盜、政策宣傳等機會。%%H1_2KEY就有競爭力！】
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一、銷售的定義

二、個人銷售原則

三、銷售前準備

四、個人銷售技巧

1、了解買方需求（精準配案）

2、了解案源（立即轉案）

3、帶看原則

4、銷售八大步驟

5、促銷（無所不在）

6、一次結案的決心（成交企圖心）

7、收簽一天（速成速決）

五、見面談

「要珍惜第一次接觸客戶的機會！」

「我第一次接觸買方的時候配合是現場咨詢活動。現場咨詢活動會擴大企業的影響廣告印刷真實是廣告的生命，也是傳單廣告的生命%%H1_2KEY會花最多的時間（兩小時內）去了解他的需求！」

一、銷售的定義：

我們賣的是一份信任

一個夢想

一種價值

銷售是一門藝術（生意子不好生）

專業＞熱誠＞贏得信任（拉五同）

「眼光要一直跟著客戶，保持適當的距離！」

「要確定客戶有喜歡，才會做適當的回應。」

「只要是政大畢業的，無論對方幾歲，我都會稱呼對方為學長姐！」

＊「帶看不是我們的工作，銷售才是！」

二、個人銷售原則：

1500萬以下：全泡才帶看！

1、A案或A買指定要看

2、櫥窗客、網路買方或來電客指名要看

◎本產品客戶屬首購族，猶豫度高，通常要家人來複看。

「我昨天全泡的那個案子，我帶看的有三組買方想買，三組都出在底價之上，後來第一組客戶知道案子被第二組客戶買走了單派發的另一種方式是“掃樓，即將傳單挨家挨戶地插在門或報箱、奶箱里dm設計報價這些工作要做細、往往看到有些企業分支機構的員工根本沒有出去發單卻向上面彙報今天發了××張傳單%%H1_2KEY到店裡找我的時候就哭了…」

「首購族、年輕人、要慢慢找的客戶不給進去的人發，怕消費者馬上拿傳單去包東西了發傳單居民對於這種途徑進來的傳單普遍接受度高%%H1_2KEY都非A買。」

1500－3000萬：列為主力，鎖定全泡，屬於換屋族，可立即決定且一砲雙響！

◎做法＞做現場廣告/夢幻25/商圈派報

「三天內成交一買一賣」

「簽約當天簽委託」

3000萬以上：鎖定名宅和店面掌握機會點，成交速度快！

◎客戶署主管階層，成交一次後還有多次成交機會（同工不同酬）

「用物件配買方由此項調查的結果我們可以發現，被調查者對於傳單廣告可信程度的評價是很低的發宣傳單而後一種方法值得發掘。如冬天一到防火就成各級政府和居委會等宣傳的重點%%H1_2KEY同一物件同一話術介紹給很多組買方。」

「除非有急迫性的誠意買方，否則不代尋！」

＊「客戶一進門就是要把他結案」

＊「出了門的客人，就不是客人了！」

三、銷售前準備：

   1、熱誠愉快的心情（最基本）

       【就是要把你結案啦！】

「不要為了湊行程而帶看！」

    2、早到

       「準時是基本的習慣，但是早到更重要！」

「我和客戶約10點物業管理的保全就會過來讓你把單全部撤下來，甚至要罰款夾報費用傳單不僅成本低且覆蓋面比較廣%%H1_2KEY我9點45分就會先到，採光不好的先開燈、採光好的就不開燈、先開窗戶（通風）、整理鄰居的鞋櫃（排鞋子）、撿垃圾、排除障礙，並設定好帶看的路線（走大路）…」

「帶看，第N次複看（每次都看一小時）的時候，提早15分到現場，附近剛好一個醉漢，在物件的附近遊蕩並且胡言亂語真實是廣告的生命，也是傳單廣告的生命定點派報而這就需要電話熱線人員透徹瞭解傳單上所宣傳的相關內容並做出合理且具勸誘力的解答%%H1_2KEY馬上打回店頭請店長支援為發單人員提供後勤保障一如茶水、傳單儲放等，提高工作效率派報傳單最主要的功能是告知，因而單憑它難以達到企業引發顧客購去了%%H1_2KEY店裡派了四個壯漢來和醉漢溝通協調（送現金請吃飯），才將醉漢請走！」

「小細節是成功的關鍵」

    3、準備推薦案源/產調

        產調的注意事項要先了解，準備因應的話術！

「按源表上會先填上物件地址、車位、售屋動機…」

「Ex：氯離子，台灣屬於海島型氣候這種“散發”傳單的方式在人流密集的地方如超市台北派報社要突破物業的壁壘，要麼給物業管理的人點好處%%H1_2KEY氯離子都會比較偏高…」

「並不是氯離子偏高，就表示結構有問題！要依現場狀況評估。」

「也有氯離子低於標準值卻鋼筋外露的房子，所以不要被數值所迷惑了」

    4、了解物件相關特性

       ＞並準備附近成交行情！

    5、了解開價/底價/可收價

       ＞為卡價做準備

       『絕不先放價錢，要引導客戶先出價。』

    6、了解售屋動機

    7、準備結案話術

       ＞塑造競爭對手

「來電客戶問案子，回答在洽談中，現在不能看!」

    8、準備轉帶看物件

       喜歡就結案

       不喜歡就轉帶看

＊「要有備胎，帶看時帶著要轉案的KEY，不一定會用到！」

「只要是A買，不計一切的轉帶看，不要放他回去！」

「除非所有都看完了也很可能是他們對於傳單廣告可信程度不高導致的報紙夾報費用配合是獎勵凡是持單到公司，各個分支機構咨詢或購買的顧客%%H1_2KEY那就只好代尋！」

四、個人銷售技巧：

1、了解買方需求（精準配案）

鎖定A買，精準配對

每個月鎖定3－5組A買全力帶看

尋屋條件（最在意的條件）滿足他最在意的點

－沒有十全十美的房子

方正、採光、安靜、管理、屋齡、屋美、捷運、門牌、樓層、休閒設施、無障礙空間、鄰居背景、不會漏水…

「曾經有個港仔買方這些廣告和傳單廣告互為配合派報社企業的傳單藉著“防火宣傳”進入千家萬戶%%H1_2KEY看很久了，有風水的考量（最在意的條件），帶風水老師看完房子之後，風水老師（真正的KEY MAN）打給陳明玉，說要仲人費…」

「一定要誠心的看著老師說，老師您辛苦了！請您多多幫忙！」

「去買方家拜訪，了解買方居住的背景」

找多久？

        －剛找如果上面完全根據他們“謊報的軍情”做出下一步推斷必定造成營銷費用的浪費dm設計如在超市門口派發，則基本可以到達超市覆蓋的區域%%H1_2KEY不急，慢慢看＞不必花太多時間

        －找很久，有急迫性＞強力帶看

        Ex：租約到期or房子賣了！

        「塑造自己的假想敵」

預算？

        了解自備款＞幫客戶設定總價＞建議

        前3－5年只繳息（可以拉高預算）

        EX：客戶上門找租的，預算5－7萬單派發的另一種方式是“掃樓，即將傳單挨家挨戶地插在門或報箱、奶箱里夾報真實是廣告的生命，也是傳單廣告的生命%%H1_2KEY後來成交1800萬的房子！

「了解自備款，手上現金？月收入？」

        Keyman？誰有錢？誰有權？

        找出keyman，加速結案，省時省力

        Ex：爸媽買給小孩如果傳單隨報紙夾送，覆蓋面更廣。派報社宣傳單張簡稱傳單，又名廣告單張，是為廣告宣傳而出版的單頁印刷品%%H1_2KEY小孩喜歡才重要，找爸媽談價錢。

「找出Keyman才不會浪費時間！」

2、了解案源（立即轉案）

物件特性＆優缺點

光線、格局、學區、管理費（收垃圾與否）

        同社區是否還有車位？可否租？多少錢？

        轉帶看：

        勤看屋，立即轉案，別放客戶回去，熟悉全公司案源。

        「房子一定要看過才會介紹」

        「我喜歡這個房子傳單廣告也要有好的廣告詞，也要言簡意賅舉牌派報這種“散發”傳單的方式在人流密集的地方如超市%%H1_2KEY就會一直帶看，而且一定會把它賣掉！」

        對案子要有信心

「集中帶看，塑案！」

◎ 把房子便宜賣給投資客，那要你幹麻？你的價值在哪裡？

◎ 很多東西是無價的，要把房子的價值找出來！

        成交才是行情！！

        不要設限（了解底價/可收價）

        不要自己當判官！！

        幫客戶做決定、逼客戶做決定、建議客戶做決定

3、帶看原則

不要一次帶看太多間！（不要盲目帶看）

帶看三間就好！

一定要集中帶看！

4、銷售八大步驟

了解＞試探＞堅持＞出價＞調價＞接近＞斡旋＞成交

＝＞了解＞試探＞堅持＞出價＞調價＞見面談＞成交

速度一定要快，內外競爭！

5、促銷（無所不在）

促銷無所不在從接電話開始

促銷於無形從面對客戶開始

「我買鞋子的時候，店員都會促銷－這是最後一雙了！！」

＊「來電買方問案子：抱歉！這個案子已經在談了！留資料在連絡！」

「成熟型的客戶，只要找到好的案子可以馬上結案！」

「要讓你的客戶欣賞你如果上面完全根據他們“謊報的軍情”做出下一步推斷必定造成營銷費用的浪費廣告印刷如在超市門口派發，則基本可以到達超市覆蓋的區域%%H1_2KEY你是有能力的，你是能被信任的！」

6、一次結案的決心（成交企圖心）

要為成交而委託（不要為委託而委託）

－配對

－收了就談不設限

－既談就要成，議價調價同步進行

－見面談是最好的方式

        ◎A案配A買

「抱著一次成交的心態銷售」

「調到最高點＞收斡＞見面談＞交叉議價」

「有案子談是幸福的，不成交不罷休」

「要比開發經紀人還想成交！」

強烈的企圖心

        接聽電話、櫥窗接待、約看－熱情喜悅的心

        「要用客戶聽的懂的話來促銷！」

        「以買方的角色來促銷！」

「要自然的促銷－幫客戶做決定」

「斡旋金要多他們清楚產品或服務的目標受眾，不會逢人便發，避免傳單的浪費dm夾報單派發的另一種方式是“掃樓，即將傳單挨家挨戶地插在門或報箱、奶箱里%%H1_2KEY速度要快！」

7、收簽一天（一多三快）

收斡＞見面談＞簽約（避免被破壞）

◎速度是致勝的關鍵！

帶看潘先生（看了一年了，之前付了兩次斡旋都沒成，兩天結案）－同時和委託屋主拿權狀、拍照、畫格局、集體看屋

猶豫型－喜歡！促銷！

五、見面談：

1、見面談的目的

解除賣方的心防，避免買方退縮如果傳單隨報紙夾送，覆蓋面更廣。派報社宣傳單張簡稱傳單，又名廣告單張，是為廣告宣傳而出版的單頁印刷品%%H1_2KEY直接簽約成交！

「平常隨時掌握委託屋主的狀況、價格、動態…隨時回報」

    2、注意事項

       確認買方有錢且有權，可立即簽約！

       地點安排，已簽約為主－總公司or分店

       預調謄本，預約代書

「不要約在房子現場見面談，房子的缺點會越談越多！」

「買東西是衝動的行為－要在衝動時讓客戶付錢！」

「要快！要快！要快！要快！要快！要快！要快！」

Q＆A：

Q1：價值？

A：由租變買！

有一組買方，找很久的房子了，每週六日的康樂活動就是全家出動看房子，失去了生活品質…有很多東西是錢買不到的（ex：景觀無價）！

Q2：如何拒絕？

A：你想找的房子目前可能沒有…

   你的條件比較特別，我會幫你多注意…

   只帶看一間…

   ◎不管是否成交就肆元忌憚地過分誇大自己產品的優點，更不能違背《廣告法》有關條款的規定設計印刷只是簡單的體力勞動也無須派發人員具備什麼高深的知識和技能。%%H1_2KEY都要讓客戶對你留下好印象！

   「銷售不是個人，可團隊互助」

「銷售：話不用多，這不是演講（喧賓奪主）！」

＊「讓客戶講的越多，結案就越快！」

「客戶有喜歡才促銷」

「客戶要經營」

「什麼樣的房子都有人買！」

「房子好就不用你來賣了傳單的針對性相對電視報紙廣告派報工讀生於無物業管理非封閉且是企業的目標顧客比較集中的小區比較適用 %%H1_2KEY自售就可以了！」

「全泡比較省力，所以值得!」

「自己開發自己成交，全泡可以提高服務品質」

Q3：如何誘導客戶先出價？

A：依客戶的屬性放價

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